Fabriquer une ville apaisée avec le droit à

l’urbanité et au logement pour tous.

Telle est l’ambition sur laquelle Noéés[1] – La Rochelle Perspectives entend être une force de propositions face à l’urbanisation anarchique et à l’exclusion des familles modestes du droit de vivre dans la « Cité ».

Partons d'un constat : tout le monde se plaint de la cherté de l'immobilier, y compris la la Fédération des promoteurs immobiliers, pour qui les prix des logements neufs ont bondi de 17% depuis 2008, pénalisant les classes modestes, moyennes et les jeunes.

Ainsi le 25 mars 2015 Noéés créait l'événement en présentant aux associations et comités de quartier de La Rochelle son projet de "charte des promoteurs" pour faire baisser le prix du foncier sur La Rochelle et la CDA.

Ce projet est Inspiré de la "Charte promoteurs" élaborée en 2006 sur la CDA de Plaine Commune en Ile de France dont le succès n'est plus a démontré (renouvelée en 2011).
Le projet de charte a été rendu public lors d'une conférence de presse le 30 septembre 2015 à l'issu du processus de concertation citoyen.

Sources :  Association Noéés mis à jour le 30 juillet 2019

Pour Noéés, le FONCIER est au coeur de la

problématique LOGEMENT sur La Rochelle.

1. Point de situation[2]

La Rochelle est une ville qui compte plus de 1.500 logements vacants avec davantage de volets clos en son centre.
On y observe un vieillissement du parc et une dégradation de l’habitat. Située en zone tendue, La Rochelle voit les jeunes familles partir de plus en plus loin pour faire face au coût de l'immobilier inaccessible.

Les chiffres alarmants en attestent sur La Rochelle :

• l'indice des loyers de marché a progressé de 46,5% entre 2000 et 2014 [3]
• Avec 13,6€ le m² La Rochelle est en tête de 201 villes du Sud-Ouest en mai 2014 [3]

A - Un espace doublement attractif : quand le « résidentiel » s’ajoute au « balnéaire »
La Rochelle compte à elle seule environ 80 000 habitants. En ajoutant les 27 autres communes composant le périmètre de l’agglomération, elle totalise approximativement 160.000 habitants.

Le centre ancien de La Rochelle s’articule autour du Vieux Port. La mise en valeur du centre-ville intervientdès 1971 où son architecture est protégée par un périmètre sauvegardé. Des secteurs piétonniers sont mis en place et les déplacements en vélo encouragés.

 
Les différents quartiers sont plus ou moins marqués socialement : au profil « aisé » des habitants de La Genette s’oppose celui plus « populaire » des habitants des immeubles collectifs de Mireuil, Villeneuve les Salines ou cité de maisons ouvrières de Bongraine.

Une partie des ménages à revenus modestes et moyens, les jeunes couples candidats à la propriété ont été contraints de s'installer dans les communes périphériques de La Rochelle à partir des années 1980, en raison des niveaux de prix atteints à La Rochelle. Ainsi, jusqu’à la fin des années 1990, des communes comme Périgny, Nieul-sur-Mer, Dompierre ou Angoulins ont accueilli la majeure partie de la croissance démographique rochelaise. À une première zone d’extension urbaine constituée dès la fin du XIX^e siècle par les quartiers de Saint Maurice ou Tasdon, voire quelques communes voisines à l’image d’Aytré, s’ajoute alors une couronne plus récente, constituée quasi-exclusivement de maisons individuelles en lotissements.

Cette vaste zone d’habitat pavillonnaire se déplace aujourd’hui progressivement vers l’est et le sud : les ménages désirant accéder à la propriété se tournent depuis le début des années 2000 vers les communes extérieures à l'agglomération, jusqu’à 50 kms vers l’intérieur des terres. La provenance des actifs travaillant dans l’agglomération illustre d’ailleurs bien le poids des migrations alternantes avec l’est de la Rochelle (Pays d’Aunis, axe La Rochelle-Niort) et le sud vers Rochefort.

B - Un renforcement de l’embourgeoisement depuis une décennie ?
Le poids des résidences secondaires a progressé d’ouest en est au cours des années 1990 et la destination des constructions neuves depuis 10 ans confirme bien une scission entre les communes rétaises, fortement tournées vers la résidence secondaire, et celles du continent, où plus de 8 nouveaux logements sur 10 sont des résidences principales.

Cette scission se confirme dans les profils sociodémographiques des nouveaux propriétaires sur les quatre communes. En effet, aux Portes, 75 % d’entre eux sont des résidents secondaires, domiciliés principalement en Île-de-France ou à l’étranger, contre à peine un quart dans les trois autres communes. Une grande part des nouveaux propriétaires nieulais, saint-xandrais et solinois sont des actifs anciennement domiciliés à La Rochelle ou dans les communes voisines dans un rayon de moins de 30 kms. De plus, ce sont principalement des ménages d’âge médian qui s’installent, plutôt que de jeunes couples avec enfants comme c’était le cas dans les années 1980 et 1990 (les effectifs scolaires, alors en hausse, chutent actuellement).

Les résidents secondaires qui achètent une maison sont légèrement plus âgés, souvent la cinquantaine. À Nieul et Saint-Xandre, les retraités constituent un bon tiers d’entre eux. L’âge peut être complété par le statut matrimonial des nouveaux propriétaires. Ainsi, si dans toutes les communes les résidents secondairesachètent très majoritairement en couple (ils sont mariés à 70 à 80 %), les résidents principaux, plus jeunes, sont aussi plus fréquemment des célibataires (jusqu’à 50 % des cas).

Le profil socioprofessionnel des acquéreurs permet quant à lui une distinction plus fine. En fait, si les actifs sont majoritaires, les profils socioprofessionnels des nouveaux propriétaires varient grandement en fonction des communes. Les professions « intermédiaires » arrivent en tête chez les résidents principaux nouvellement propriétaires à Nieul, Saint-Xandre et Sainte-Soulle. Si la Profession et Catégorie Socioprofessionnelle des cadres supérieurs, enseignants et professions libérales (PCS 3) arrive en seconde position à Nieul, les employés et ouvriers constituent chacun plus d’1/5 des nouveaux propriétaires à Sainte- Soulle (Saint-Xandre étant en position intermédiaire avec une proportion significative d’artisans, commerçants, PCS 2, et d’employés, PCS 5). Du littoral vers l’intérieur du continent, on constate des différences : d’un profil plus aisé à Nieul à un autre plus populaire à Sainte-Soulle.

Inversement, les retraités occupent une place prépondérante chez les résidents secondaires qui viennent d’acquérir un pied-à-terre à Nieul et Saint-Xandre. Ce phénomène renvoie à l’installation des retraités sur les communes littorales atlantiques. De son côté, Sainte-Soulle présente – étrangement – une situation comparable, même si les effectifs solinois sont faibles : les résidents secondaires sont plutôt des actifs, majoritairement des cadres supérieurs. En fait, il peut s’agir de personnes investissant dans un pied-à-terre solinois pour leurs vacances ou retraites à venir (vu que ce sont majoritairement des quinquagénaires), ou des actifs qui viennent s’installer définitivement sur La Rochelle. Dans les deux cas, les mobiles d’installation à Sainte-Soulle mériteraient un approfondissement et, pour être validées et approfondies, ces hypothèses ne pourront faire l’économie d’enquêtes longitudinales. Elles permettraient de savoir plus précisément si le choix de Sainte-Soulle pour les actifs comme pour les résidents secondaires n’est pas un choix par défaut ; autrement dit, il illustrerait une incapacité financière pour les actifs à se loger sur La Rochelle comme pour les résidents secondaires à s’installer plus près du littoral.

C – Une place prépondérante vers l’habitation à loyer modéré :
La Rochelle a mené une politique volontariste en matière de logement social depuis très longtemps. Le premier office public d’habitation (OPH) a fêté son centenaire en 2013. C’est le premier organisme créé de ce type, au niveau national. Le résultat, c’est qu’en 2014, il y a environ un tiers d’habitation à loyer modéré (dit social ou HLM) dans la ville. Avant même les obligations légales, la commune était largement au – dessus de ce qui est aujourd’hui imposé (25%). Néanmoins, cette politique généreuse a deux effets négatifs.

Le premier touche le prix du parc privé qui voit son prix de vente augmenter par un effet mécanique. Le second relève de l’origine du peuplement. Le nombre de demandes d’HLM ne baisse jamais, les jeunes actifs rochelais et les jeunes familles rentrent en concurrence directe avec la demande nationale sur notre
territoire.

2. Prix immobilier au m² La Rochelle en décembre 2014[5]

• Dans La Rochelle, les appartements et maisons se négocient entre 1 811 € / m2 et 4 389 € / m2.
• Le prix immobilier moyen d'un bien pour La Rochelle est de 415 527 €.. Sur 12 mois, le prix au m2 de La Rochelle a évolué de 4.6 %.
• Selon l'INSEE, le marché immobilier de La Rochelle comprend 65 % d'appartements et 35 % de maisons.

ÉVOLUTION DU PRIX M² (maisons + appartements) La rochelle - Août 2007 à Août 2015

Les prix de l'immobilier au m2 à La rochelle, 17000 sont actuellement les suivants au 1er Septembre 2015.
 

	Prix du m² min.	Prix du m² moyen	Prix du m² max.	Évolution
Prix du m² appartement	2 350 €	3 590 €	5 263 €	+7.68%
Prix du m² maison	2 014 €	2 443 €	2 988 €	+13.52%

Source : lesclésdumidi.com (http://www.lesclesdumidi.com/prix/m2-la_rochelle-17)

D’autre part, selon des estimations fournies par le site « www.meilleursagents.com »[6] au 1er février 2015, l’évolution des tendances de la population, des revenus et du marché immobilier de La Rochelle par rapport à la moyenne des villes comme Nantes, Bordeaux, Bayonne ou Dunkerque sont les suivantes :

• A La Rochelle, les mouvements sont à la baisse pour les jeunes enfants, les étudiants et les actifs de - 3 % ainsi que dans le nombre de résidences principales de - 7 %. Le prix moyen au m2 des maisons sur La Rochelle (2.568 €/m2) est à peu près équivalent que la moyenne des villes (2.535 €/m2), mais nettement plus bas qu’à Bordeaux (3.021 €/m2) ou qu’à Nantes (2.715 €/m2), soit environ 300 €/m2 de moins (12 %).
• En revanche, les positions sont à la hausse pour le nombre de retraités et de résidences secondaires d’environ + 6 %. Contrairement aux maisons, le prix moyen au m2 des appartements sur La Rochelle (3.195 €/m2) est plus haut que la moyenne des villes étudiées (2.839 €/m2), soit environ une hausse de 356 €/m2 et qui représente aussi 13 %.
• Le revenu mensuel moyen d’un rochelais flirte avec les 1.574 € tandis que la moyenne des villes prises en compte se situe autour de 2.145 €. Par conséquent, le différentiel de revenus rochelais reste d’environ moins de 570 € par mois, ce qui représente un quart du revenu moyen des habitants des villes citées mais environ un tiers du salaire du bordelais ou du nantais.

3. Conclusion :

Tout d'abord il convient de noter que :

• L’amélioration de la desserte routière (notamment avec le projet de A831) impliquera une augmentation des prix des logements et des terrains ainsi qu’une modification de la composition socio-spatiale de la population sur certaines communes ;
• Les politiques d’habitation à loyer modéré (PLH) sont à même, en pesant sur le prix du foncier, de perturber fortement la logique de gentrification[7] existante sur La Rochelle ;

• Parmi les outils à disposition :
- rendre La Rochelle éligible au droit à l'encadrement des loyers[8] ;
- mettre en oeuvre une surtaxe de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires[9] ;
- le programme local de l’habitat, actuellement en révision, devra d’une part intégrer du PLS, ce qui permettra à des personnes éligibles aux HLM mais non prioritaires (PLAI) d’accéder à un logement et d’autre part, d’imposer de l’accession abordable à la propriété (moins 30% du prix du marché avec des critères d’anti spéculation) ;
- le programme d’intérêt général (PIG), destiné aux logements vacants ou insalubres, doit voir son nombre de logements rénovés augmenter.

permettraient de remettre dans le circuit locatif des logements inoccupés et de desserrer la pression existante sur le foncier ;

• En 2005, le Poitou-Charentes comptait 1 700 000 habitants. En 2030, il y en aurait 10 % de plus selon le scénario de projection dit «central» établi par l'INSEE à partir d’indicateurs de fécondité, de mortalité et de migrations prenant en compte les tendances observées entre 1990 et 2005, ce qui mécaniquement engendrera une augmentation du prix du foncier, du logement[10] ;
• Les objectifs ambitieux du plan de rénovation énergétique[11] du parc résidentiel présenté par le Président de la république le 21 mars 2013 va, se heurter au coût très élevé ce cette opération (entre 10 000 et 50 000 € selon l’état énergétique du logement, les matériaux choisis et les coûts de main-d’oeuvre) auquel va s'ajouter les coûts cachés, et « externalités », qui peuvent en annuler totalement l’intérêt[12] si rien n'est fait sur le prixdu foncier ;
• Le droit de préemption renforcé aux immeubles en copropriété[13] permettrait non seulement d'instaurer une mixité sociale très fine, à l'échelle d'une résidence, de revitaliser le caractère populaire du centre-ville, de réduire la pression foncière, et d’éviter que des familles soient chassées de leur appartement quand celui-ci est mis en vente ;
• La question récurrente mais cruciale de l’anticipation foncière et de ses liens avec des politiques d’aménagement du territoire, déjà formulée par Comby et Renard (1996)[14], est ainsi directement posée, car c'est un outil à disposition pour contribuer à la baisse du prix du foncier.

En conséquence, nous partageons donc l'analyse selon laquelle :

• Il n'y aura pas de réappropriation de la ville par les jeunes couples en ménages et budgets modestes ;
• Il n'y aura pas de « ville lente et apaisée » sans rapprochement des lieux de vie, de décisions, de distractions, de travail ;
• Il n'y aura pas de transition énergétique ;

            sans une révolution de la politique foncière.

Présentation de la charte des promoteurs aux associations et comités de quartier le 25 mars 2015

La conférence de presse du 30 septembre 2015

Parmi les présents :

- Roger GERVAIS : maire de Saint Médard d'Aunis et vice-président en charge du foncier à la CDA de La Rochelle ;

-  Guy DENIER : maire de Périgny ;

- Jean-Pierre DOARE et Yves RONTEAU élus de Dompierre-sur-Mer

- de représentants de la  Ville de La Rochelle

Note :

[1] Noéés

[2] Sources et carthographie
[3] Clameur
[4] Sud Ouest :

[5] Sources : efficity.com
[6] Sources : http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/

[7] Gentrification

[8] Source : http://www.rtl.fr/actu/societe-faits-divers/la-rochelle-reclame-l-encadrement-des-loyers-7774337974

[9] Source : http://www.sudouest.fr/2014/11/04/la-taxe-d-habitation-pourrait-etre-alourdie-de-20-pour-certaines-residencessecondaires-1725577-705.php

[10] Source : http://insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=12&ref_id=11660

[11] Source : http://www.territoires.gouv.fr/le-plan-de-renovation-energetique-de-l-habitat
[12] Source : http://blogs.mediapart.fr/blog/frederic-denhez/120914/il-ny-aura-pas-de-transition-energetique-sans-unerevolution-du-foncier

[13] Source : http://www.leparisien.fr/flash-actualite-politique/paris-des-logements-sociaux-bientot-crees-au-sein-d-immeubles-en-copropriete-05-12-2014-4350617.php

[14] Les politiques foncières - Joseph Comby (Auteur) -  Vincent Renard (Auteur) : http://livre.fnac.com/a139980/Joseph-Comby-Les-politiques-foncieres

Pour en savoir plus :

- 1er novembre : Noées - La Rochelle Perspective est né

- Charte promoteurs de Saint Ouen

- voir rapport du Sénat : Les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement

- Logement : la flambée des prix du foncier dénoncée par une association de consommateurs

- L’association Noéés propose une charte pour doper le logement « abordable ». Le point

- Immobilier dans l’agglomération rochelaise : « Provoquer un choc de l’offre »

- L'obligation de 30% de logements abordables vous semble-t-elle suffisante ?

- Les locations sur Airbnb : Un système qui inquiète à La Rochelle

- La Rochelle : le boom du marché immobilier

- l'Humanité : Des "chartes promoteurs" pour défendre le droit à la ville

- Les logements neufs trop chers pour les classes modestes et moyennes ?

- Comment la France a tué ses villes

- Didier Robineau promoteur à La Rochelle (Eurotim), vice-président de la Fédération régionale des promoteurs immobiliers : Agglo rochelaise : "Décidons d’un moratoire sur le logement social !"

- Il n'y aura pas de transition énergétique sans une révolution du foncier

- Noéés présente : la Charte de l'urbanisme pour faire face à la bétonisation anarchique de la Rochelle

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