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21 mars 2014 5 21 /03 /mars /2014 21:51
La Rochelle "VERTE et OUVERTE : Logement et Urbanisme

Source : La Rochelle 2014 VERTE et OUVERTE

Préambule

La Rochelle, ville des vitrines et des volets clos, est la proie des promoteurs immobiliers, à qui la municipalité a donné carte blanche, avec un PLU peu contraignant autorisant des R+4 sur les « boulevards », mais aussi dans des zones excentrées comme le Lieu-Dit Besselue, la rue des peupliers à Tasdon, en dépit des particularités patrimoniales et environnementales des sites…

 

Le programme d’urbanisation intensive n’est pas terminé puisque de nombreux projets sur Rompsay, Beauregard, Zac de la gare émergent, au détriment des riverains, de l’environnement et font concurrence à la restauration coûteuse de nombreux logements, pourtant à proximité des zones de service. Nous notons la conversion de grands logements en petits studios pour loger les étudiants, dans des conditions parfois précaires. Par ailleurs, l’attractivité de la ville valorise la location saisonnière plus rentable pour les propriétaires et responsable de la désertification de certains secteurs (Les Minimes) ou pire à l’intérieur des quartiers, brisant ainsi le lien social entre voisins.

 

Le logement social de la ville pourrait apporter un contrepoids à cette spéculation mais le vieillissement du parc HLM, l’opacité des conditions d’attribution et la multiplication des situations de précarité ne font qu’aggraver le problème du logement à La Rochelle

 

Les conséquences : vieillissement du parc, défiguration de certains quartiers, menace sur les zones humides et zones littorales, très convoitées par les promoteurs, exil des jeunes familles qui ne peuvent plus faire face au coût de la spéculation immobilière.

 

- Un SCOT caduc et incomplet

Au titre de sa compétence urbanisme et planification urbaine, l'agglomération a mis en place un SCOT (schéma de cohérence territoriale) à l'échelle de ses 18 communes. Ce schéma approuvé en 2011 est déjà caduc, du fait de l'arrivée de 10 communes en janvier 2014, mais aussi parce qu'il n'a pas été conçu avec les normes des lois Grenelle. Ces lois exigent la prise en compte de critères de développement durable : efficacité énergétique, nouvelles techniques de construction, économie des terres agricoles, accessibilité aux transports collectifs en alternative au « tout voiture », protection de la biodiversité, gestion des risques, accès au logement pour tous …

 

Dans ce SCOT, le développement économique et commercial, ainsi que la question des risques (naturels et industriels) ont été survolés voire ignorés. Les déplacements ont été pensés en dehors de la réflexion sur le SCOT et le plan de déplacements urbains, approuvé récemment, n'est pas connecté aux évolutions démographiques constatées dans le SCOT.

 

- L'étalement infini des zones commerciales et l'asphyxie des commerces de proximité : inéluctables ?

Le SCOT actuel ne prévoit aucune planification commerciale, et le projet de schéma d'aménagement commercial peine à sortir. En attendant, toutes les mauvaises idées d'extension de zones commerciales ont libre cours : alors que l'agglomération de La Rochelle est sur-dotée en m² de surface commerciale par rapport à d'autres villes moyennes de littoral ou touristiques, l'étalement des zones de périphéries, comme Beaulieu ou Angoulins, s'exprime à l'infini avec la bénédiction des élus locaux, grignotant les terres agricoles, des coupures vertes et surtout fragilisant le commerce de centre-ville, déjà mal en point.

 

Il faudra donc faire des choix. Nous préconisons l'arrêt de l'extension des zones commerciales au profit du soutien au commerce de proximité (centre-ville et quartiers). L'effort nécessaire de rénovation des zones commerciales existantes et de leurs accès (circulation, transports publics) devra passer après des dépenses plus urgentes (rénovation des façades en centre-ville, accès piéton, navettes de proximité ...).

 

- Le littoral et la biodiversité : une priorité

Enfin, du côté de l'Environnement, alors que le SCOT avait omis les risques submersion, Xynthia est arrivé. Depuis des décisions ont été prises par l'Etat pour tenter de prévenir le pire (Plan de prévention des risques inondation et submersion, plan d'intervention (PPR, PAPI) et les municipalités ont établi des plans de secours, plans de sauvegarde). Nous ne devons pas en rester là et réfléchir sérieusement sur l'après Xynthia, qui selon les experts pourrait être plus grave en terme de risques. Des décisions doivent être prises sur la protection des zones littorales, des zones d'expansion, et des zones humides qui retiennent, absorbent et ralentissent les colères du climat. L'espoir de fin des risques par des linéaires de digues est un leurre, et trop coûteux pour espérer satisfaire tout le monde.

 

Enfin, l'inventaire des richesses biologiques et de la biodiversité à travers le dispositif « trames vertes et bleues », doit se traduire concrètement dans les documents d'urbanisme communaux, prévoyant leur protection, leur valorisation, et leur connexion avec les communes voisines, parce que la Nature ignore les frontières communales !

 

Il faudra donc en premier lieu réviser le SCOT, et introduire les points cruciaux des choix économiques (voir notre programme économique), adosser la politique des déplacements à notre schéma d'urbanisme (voir notre programme de transports) et enfin, nous proposons de réfléchir sur tous ces points, à l'échelle du bassin de vie et d'emploi des habitants, avec les territoires voisins à l'échelle inter Scot (Aunis, Rochefort, Niort, Vendée).

 

Au delà de ces approches, nos deux priorités : mieux agir sur l'urbanisation pour offrir un logement à tous, notamment les jeunes et les ménages modestes, et préserver les terres agricoles et naturelles.

 

 

1 - Un toit, un droit
- Constat : Les jeunes vont se loger ailleurs...

Du côté du logement, le constat est clair : la ville de La Rochelle perd des habitants et les jeunes (couples, familles ou jeunes professionnels) sont chassés à 20 voire 40 km pour se loger à des prix décents. Ils doivent le plus souvent s'engager très tôt dans l'endettement pour l'achat de leur logement, parce que l'offre locative est insuffisante ou trop chère. La programmation de logements sociaux n'est pas toujours adaptée à ces ménages et d'autres formes d'habitat sont à privilégier pour garder ces générations éduquées à La Rochelle.

 

Il y a quelques explications à cela : La Rochelle, comme d'autres villes littorales de la façade Atlantique est attractive, et son marché locatif est répertorié dans les marchés tendus.

 

Malgré les efforts de renouvellement du parc locatif social, la liste d’attente reste importante, alors que l'offre privée est insuffisante et présente des loyers très élevés pour une ville moyenne. On constate une multiplication des impayés qui peuvent être liés à la situation précaire des locataires mais aussi au poids excessif du loyer dans le budget des ménages.

 

L'accession à la propriété devient alors inéluctable pour les ménages modestes mais à distance de leur lieu de travail (la démographie autour de la Rochelle a explosé alors que la ville historique voit ses écoles se vider).

 

Les récentes études de l'INSEE et l'inventaire suscité par les membres du Conseil de développement de l'agglomération de La Rochelle, ont révélé un nombre important de logements vacants, dont de nombreux appartements insalubres et énergivores. La conversion de certains logements de centre ville en résidences secondaires ou locatif saisonnier est alarmant, alors que des zones de relégation se profilent dans certains quartiers autrefois paisibles et connus pour leur mixité sociale.

 

L'occupation des logements sur le long terme n'est plus adaptée aux besoins des locataires qui évoluent avec le parcours de vie (composition familiale, séparations, vieillissement/accessibilité, premier logement/premier travail, stage/apprentissage...).

 

La forte augmentation du nombre de SDF, en particulier des jeunes, sur notre territoire ne doit pas être seulement attribuée à notre situation littorale : ce sont des jeunes comme nos enfants qui peuvent se trouver un jour dans cette impasse. Nous devons agir en leur offrant une perspective de logement source de stabilisation et de reconquête d'une vie sociale.

Quelques chiffres INSEE à l’appui

  • Augmentation de la part des logements vacants (de 6,9% en 1999 à 8,4% en 2009 environ 4000 logements)
  • Augmentation de la part des résidences secondaires. (de 5,9% en 1999 à 7,4% en 2009)

 

 

2 - Propositions : Agir - Prévenir - Garantir

- Agir

  • Mobiliser les logements vides dans le parc privé comme dans le parc social public : établir un état des lieux – Créer les conditions de remise sur le marché.

  • Baisser de 15% le montant des loyers dans le parc social de plus de 25 ans.
  • Mettre en place des parcours résidentiels (en fonction des parcours de vie et de santé) facilités par une bourse d’échanges d’appartements.

  • Soutenir les associations qui mettent en place des projets d’insertion par le logement.
  • Favoriser les formes d’habitat partagé et la remise sur le marché de la location à l’année, d’appartements loués à la semaine, en agissant sur la fiscalité locale.

  • Appliquer la taxe sur les logements vacants (TLV 2013).
  • Favoriser la construction de nouveaux logements dans le cadre d’une densification maîtrisée à l’échelle de la CDA (densification des lotissements existants, augmentation du parc social dans les communes où il demeure insuffisant, éco-quartiers avec mixité sociale et générationnelle, ZAC).

 

- Prévenir 

  • Faire diminuer les factures énergétiques par l’isolation thermique des logements.

  • Faire diminuer les factures d’eau en instaurant, les 3 premiers mètres cubes et l’abonnement gratuits, puis une tarification progressive et individuelle sur la consommation.

  • Anticiper les difficultés financières : structure de veille et d’information « lancement d’alerte et sensibilisation à la consommation ».

 

- Garantir

  • Pas d’expulsion sans solution de relogement. Notons que l’expulsion a un coût très élevé pour la collectivité en particulier quand des enfants doivent alors être placés en famille d’accueil.

  • Anonymat des dossiers présentés en commission d’attribution des logements sociaux.
  • Etablir une Charte des promoteurs et une charte des propriétaires pour modérer les prix.

 

 

3 - Une plus grande maîtrise par la collectivité de l'urbanisation

- La collectivité doit reprendre en main l’urbanisation de son territoire dans le but de :

  • Permettre aux ménages aux revenus modestes et notamment aux jeunes couples et aux familles, de vivre à La Rochelle.

  • Densifier les zones déjà urbanisées (lotissements peu denses, favoriser le partage des logements existants...) de façon respectueuse des riverains et de l’environnement.

 

- Pour cela, nous aurons une politique volontariste mobilisant les outils dont disposent les collectivités et qui sont insuffisamment utilisés aujourd’hui :

  • La maîtrise foncière communale
  • Le droit de préemption urbain
  • Les Orientation d’Aménagement et de Programmation du PLU (OAP)

Les OAP permettent aux collectivités de traduire en grands principes d'aménagement la politique de la Ville. Pour anticiper et apporter une réelle réflexion sur la façon de construire la Ville et notamment sur la manière d’opérer la densification. Cet outil peu utilisé aujourd’hui, doit être développé par la commune en concertation avec la population. Ainsi nous pourrons véritablement imposer les objectifs de la collectivité et de la population aux opérateurs privés.

  • La maîtrise d’ouvrage communale des projets urbains avec l’outil ZAC

Pour les zones à urbaniser à forts enjeux (superficie importante, localisation stratégique...), la Ville de La Rochelle doit assurer la maîtrise foncière des terrains et la maîtrise d'ouvrage de l'opération avec la mise en place de Zone d’Aménagement Concertée (ZAC). Cela lui permettra d’assurer un contrôle complet de l’opération, en concertation approfondie avec les habitants.

 

- Ces outils nous permettront de :

  • Lutter contre la spéculation foncière,
  • Maîtriser les prix des logements,
  • Diversifier les programmes en réservant une place de choix à l’habitat coopératif et social,
  • Diversifier les types de logements (habitat individuel dense, habitat intermédiaire…),
  • Mutualiser les espaces de services (jardins partagés, laverie, ateliers vélos….),
  • Maîtriser les consommations d'énergie (orientation des bâtiments, bâtiments à énergie positive...),
  • Limiter les consommations d'eau,
  • Mixer équipements publics, activités et logements dans les quartiers,
  • Connecter les nouveaux quartiers avec le tissu urbain existant,
  • Prévoir des espaces publics à forte utilité sociale (superficie, confort, type : Jeux d'enfants, espaces de rencontre, de détente pour les adolescents, les familles, les personnes âgées...),

  • Préserver des espaces naturels et la biodiversité,
  • Donner une place réelle aux piétons, cyclistes, et hiérarchiser la voirie (cheminements piétons / cyclables, voie de transit, voie de desserte...),

  • Aboutir enfin à une réelle accessibilité à tous de la ville et de ses équipements publics et privés (personnes handicapées physiques, handicapées mentaux, personnes âgées, parents avec poussette...),

  • Mutualiser le stationnement,
  • Favoriser une diversité commerciale,
  • Prévoir la gestion des déchets (tri, compostage collectif ...).

 

- ZAC du Parc des expositions

Dans ce sens, nous proposons la création d’une ZAC au niveau du parc d’exposition. Cet emplacement est une réserve foncière en plein centre-ville, lieu idéal pour créer un éco-quartier qui mixera logements, équipements publics et commerces de proximité. Les logements ou parcelles à construire seront à des prix abordables et proposés aux jeunes couples et familles modestes. Les piétons et les cyclistes y seront prioritaires. Une étude de faisabilité pourra être lancée pour la réalisation d’une piscine communale chauffée par géothermie, ressource naturelle offerte par le marais de Tasdon. En parallèle, le parc des expositions sera déplacé en périphérie de la Rochelle. Déplacement qui sera l’occasion de le moderniser, de repenser son utilisation (ex : mutualiser ses besoins de stationnement avec d’autres équipements) et de le faire devenir un équipement communautaire.

 

 

4 - Une densification respectueuse des riverains et de l'environnement des zones déjà urbanisées

Le principe de densification doit garantir la qualité de vie des riverains en respectant des règles d’urbanisme (hauteur, volume, espaces verts, espace, qualité architecturale, cadre de vie, existant et histoire du quartier, paysages), en associant les populations concernées et les riverains à la définition des projets.

 

- Une étude sera menée quartier par quartier et les divisions immobilières encadrées par des règles urbaines.

 

Le principe de densification doit garantir la qualité de vie des riverains en respectant des règles d’urbanisme (hauteur, volume, espaces verts, espace, qualité architecturale, cadre de vie, existant et histoire du quartier, paysages), en associant les populations concernées et les riverains à la définition des projets.

Une étude sera menée quartier par quartier et les divisions immobilières encadrées par des règles urbaines.

 

- Ce principe de densification maîtrisée devra tenir compte :

  • des possibilités au niveau des voiries, des stationnements internes et externes, densité de circulation ;
  • des pollutions sonores, des contraintes de voisinage et du comportement civique des citoyens ;
  • des possibilités pour le voisinage en termes d’ensoleillement et de respect des règles potentielles de l’habitat BBC pour chaque maison existante (capteurs solaires, vérandas…) ;
  • de la gestion des eaux pluviales (qualité et quantité) ;

 

- Quelques contre exemples d'aménagements que nous ne voulons plus voir :

  • la destruction des maisons individuelles (avec un certain style) dans les vieux quartiers et la destruction des jardins potagers porteurs de biodiversité et de cadre de vie.
  • le bétonnage des rues et avenues (rétrécissement des distances, des vis-à-vis, avec sentiment de confinement accéléré : on revient aux années 60..).
  • l’uniformisation architecturale (mêmes promoteurs et architectes)
  • l'urbanisation de secteurs très contraints, qui entraine des surcoûts à la construction (la proximité des zones humides telles que le marais de Tasdon exige des fondations profondes et la réalisation de parkings souterrains dans les nappes phréatiques).

 

- Redynamiser les cœurs de chaque quartier Rochelais

La plupart des « grands ensembles » des quartiers de La Rochelle, disposent d'espaces verts vastes mais peu animés car mal conçus. Simples pelouses sans jeux d'enfants, ni bancs pour s'asseoir, bavarder, voire jardiner collectivement. Il faudra donc aménager en concertation avec les habitants, ces espaces pour qu'ils vivent et retrouvent de la convivialité dans chaque quartier pour recréer du lien (aires de jeux, jardins partagés, composteur collectif, terrains de boules, skate parc, commerces et services de proximité…).

 

- Aménagement et sobriété

Compte tenu de la raréfaction des finances publiques et de notre souhait de limiter la pression fiscale, il faut repenser les aménagements publics et leurs contraintes d'entretien. Pour l'existant : créer un pôle de petit entretien en partenariat avec les bailleurs sociaux et les régies de quartier. Pour les futurs aménagements, penser la dépense dans le cycle de vie d’un bâtiment  (ex : piscine, gymnases, écoles communales, bâtiments administratifs).

 

Intégrer dans les projets :

  • le budget investissement
  • Le budget petit entretien
  • Le budget gros entretien

Réfléchir à long terme sur des projets cohérents même si les travaux doivent se dérouler par phases. Par exemple, prévoir l'insertion de voies cyclables lors de création de routes ou la rénovation lourde de voies existantes (c'est obligatoire mais trop souvent négligé). La création de passerelles vélo coûte plus cher après coup que si on les prévoit à la construction. L'incapacité des villes à mettre en œuvre d'ici 2015, la loi sur le handicap de 2005, avec l'accessibilité des équipements publics et privés, et les voies, aux personnes handicapées est une illustration malheureuse de ces coûts reportés.

 

De même, prévoir l'emprise d'un futur tramway ou de la fibre optique sur les futurs réaménagements des rues et avenues comme le Bd Sautel ou la Rue Normandin, aménagements qui seront une source de dépenses immédiates mais d'économie pour les générations futures. Ce sont des dépenses d'avenir pour lesquelles l'emprunt se justifie.

 

Enfin, limiter les emprises excessives pour des usages limités qui demandent trop d'entretien pour une utilité sociale nulle (ex : stationnements, squares trop petits pour être utilisés, plantations de fleurs annuelles…).

 

 

5 - Protéger et restaurer les zones naturelles du littoral et les zones humides

- Protéger et ouvrir au public les espaces naturels littoraux

Protéger définitivement les espaces naturels littoraux de La Rochelle (marais de Tasdon, littoral de la pointe de Roux à la pointe du Chay …), en développant un partenariat avec le Conservatoire du littoral et le Département de la Charente-Maritime.

 

Mettre en œuvre avec ces partenaires des programmes de maîtrise foncière, de restauration, de renaturation et d'ouverture au public ambitieux de ces espaces aujourd'hui niés et fortement dégradés qui constitueront des sites majeurs de promenade et de découverte du patrimoine naturel, historique et culturel (anciens marais salants) au cœur de l'agglomération rochelaise.

 

Ces espaces naturels préservés et restaurés renforceront l’identité littorale et écologique de La Rochelle et bénéficieront aux Rochelais et aux touristes. Pour cela il faut aussi relancer la dynamique de l'aire marine protégée (label parc marin) à laquelle ne manque plus qu'un décret ministériel. La proximité du Parc naturel du marais poitevin est également un atout aux portes de la Rochelle.

 

Pour les marais de Tasdon, nous proposons notamment :

  • d'enrayer la politique d’urbanisation programmée de cette zone naturelle en refusant le boulevard côte-mailles (une emprise de 17 hectares pour une avenue de 2,2 km entre le rond-point des Cottes-Mailles et le pont Jean-Moulin avec deux voies pour les voitures, deux voies pour les bus et une piste cyclable.) et en revenant sur le classement en zone à urbaniser de la partie ouest des marais ;

  • de les restaurer et de les conserver définitivement en transférant leur propriété au Conservatoire du littoral qui sera garant de leur protection définitive et de la pérennité de l'esprit des lieux ;

  • de valoriser les 1200 ans d'histoire qui les ont façonnés et leur patrimoine naturel par des cheminements d'interprétation ;
  • de protéger les zones agricoles tampon à proximité de la zone et seront reconverties vers le bio afin de ne pas nuire à la qualité des eaux du marais (partenariat avec la chambre d’agriculture), avec un classement administratif fiable et durable pour la Réserve Naturelle (Périmètre Natura 2000 et transfert de propriété au Conservatoire du littoral)

  • de créer un pôle nature, permettant l’accueil du public et l'initiation à l'environnement, en complément du relais-nature de la Moulinette.

  • d'instituer un comité de suivi et de gestion de la zone réunissant le Conservatoire du littoral, la Ville (élus et techniciens), la Ville d’Aytré, la CDA (élus et techniciens), la DREAL (Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement), l’EID (démoustication), les propriétaires de terrains, les associations environnementales (Nature environnement 17…), les « comités de quartiers », les associations de loisirs (centres sociaux, associations pêcheurs, caboteurs, jardiniers…,), les agriculteurs et éleveurs, et tous les représentants des usagers du site.

 

Une démarche similaire sera développée pour le littoral allant de la pointe de Roux à la Pointe du Chay.

 

Par ailleurs, la construction des digues prévues dans les PAPI d'Esnandes et d'Yves devra être l'occasion de créer de nouvelles zones humides à fort intérêt écologique en requalifiant les zones d'emprunts des matériaux nécessaires à leur construction (sur les zones drainées dédiées à l'agriculture intensive) par des travaux de génie écologique et la mise en œuvre de mesures compensatoire et d'accompagnement ambitieux (renaturation de l'anse de Fouras en particulier) à l'image de ce qui a été fait sur la Prée Mizottière en Vendée et sur Charron par le Conservatoire du littoral.

 

 

6 - Préserver les espaces agricoles

L'agriculture littorale et péri-urbaine est soumise à des pressions foncières considérables. Les surfaces agricoles diminuent fortement alors qu'elles jouent un rôle essentiel de production et de maintien des équilibres dans l'aménagement des territoires. L'instauration d'une Zone de Protection Agricole (Z.A.P.) et d'un Périmètre de Protection des Espaces Agricoles et Naturels Péri-urbains (P.E.A.N.) à l'échelle de l'agglomération permettra une protection forte de ces espaces agricoles et une maîtrise foncière. Périmètre de protection où pourra se développer une agriculture paysanne biologique de proximité (filières courtes), respectueuse des paysages, de la qualité des eaux et de la santé des habitants. Elle contribuera à la création d'emplois pérennes non délocalisables.

 

Pour en savoir plus :

- Mainmise sur les villes

- En Suède, une ville écologique du futur sort de terre

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